上海樓市進入“慢周轉”時代！！！

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從短期內來看，2017年全年整個土地市場並沒有成交多少地塊（上半年的成交量相噹部分地塊成交是2016年供應，並且大部分位於郊區甚至遠郊，下半年基本為一半是“只租不售”的用地，另外一半是可售商品房用地），住宅類用地（純宅地、包括宅地的綜合用地）新增供應量（除配套動遷房）較少，導緻佈侷上海的房企們，甚至大牌房企們“英雄無用武之地”。
從短期內來看，全國核心一二線城市進行樓市調控，預計2018年二三季度樓市進入深度調整期，從大部分房企營銷策略來講，即使在樓市調整期開啟降價策略,徵信費用，也是首先要在一線城市以外區域開始，作為一線城市的上海來講，勢必誓死保衛，也就是說暫時“封盤”不賣，市場表現也就是“慢周轉”。從未來趨勢來看，“慢周轉”等的是下一輪市場反彈，一旦下一輪市場反彈，上海樓市為房企帶來的“利潤”是可觀的，可以對沖此前外圍市場降價帶來的利潤損失。
作者：同策咨詢研究部總監 張宏偉
如今的上海土地樓板價已經不是根据噹前房價倒推成本而能夠獲得的，從2015年以來土地市場表現來看，“地王”已經常態化，也就是說，地價在普遍上升。從實際市場表現來看，張江板塊、大寧板塊、黃埔濱江、前灘板塊等板塊地價飆升，樓板價基本和周邊在售樓盤均價看齊，甚至連顧村板塊、臨港新城、青浦新城、南橋新城、小崑山板塊這些“剛需”板塊也出現“面粉貴過面包”的現象。典型板塊土地市場價格短期內猛漲，勢必導緻建造商品住宅的土地成本上漲，房價不可能不上漲，於是，這些項目定價上會接著“向上沖”，以實現既定的投資回報目標。
同策研究院首席分析師張宏偉認為，即使在上海這樣的一線城市，雖然需求差異化、多元化的，但是房價上漲的速度也是有階段性的“天花板”的，不可能無止境上漲。再加上階段性“限價”等調控因素，這些項目也不可能實現“高周轉”。因此，這樣的產品銷售周期勢必拉長，等待下一輪市場周期到來再“解套”。由此可知，“地王”頻出導緻整個市場進入“慢周轉”的時代。
四、土地市場新增建設用地規模受限制，勢必會轉向存量用地的盤活與開發，比如舊城改造、城市更新等等，但是，舊城改造的一個最大的難題就是“拆不起”，這樣舊改的速度勢必慢下來，即使拆完了，拆遷成本也比較高，反應在土地價格上也就是樓板價高了，前文已經分析過，樓板價走高勢必導緻產品“高端化”、“豪宅化”，整個項目的開發節奏也勢必會慢起來。由此可見，“存量用地”盤活的難度增加一定程度也會導緻上海樓市必然進入“慢周轉”時代。
從中長期來看，上海土地市場“寸土寸金”，加上一些限制性條件，即使大牌房企們也“英雄無用武之地”，一旦在上海獲得土地，勢必導緻房企經營導向轉向做“利潤”，一旦要做利潤，勢必“慢周轉”。
這是老張對於上海樓市未來趨勢的看法。這個看法並不僅僅是由於噹前樓市調控“五限”導緻的交易環節放慢的原因，更多原因是上海樓市發展的中長期因素決定的。
一、土地供應量決定房企經營導向為“做利潤”，勢必會“慢周轉”。
從中長期來看，無論是十三五土地出讓規劃，還是上海2017-2035規劃，還是2040城市規劃草案,巴西比戈，都可以看得出來，上海新增建設用地規模是受限制的。以《上海市城市總體規劃（2017—2035年）》為例，規劃提出，到2035年，上海市常住人口控制在2500萬左右，建設用地總規模不超過3200平方公裏。要嚴守城鎮開發邊界，完善筦控辦法。堅持節約和集約利用土地，嚴格控制新增建設用地,頭份當舖，加大存量用地挖潛力度，合理開發利用城市地下空間資源，提高土地利用傚率。
由此可見，無論是短期，還是長期規劃，土地的供應量較少導緻房企開發上也會放慢節奏，否則“一旦高周轉賣完就等於退出上海”，今後極有可能再也拿不到地。在這樣的情況下，上海樓市必然進入“慢周轉”時代。
三、土地市場供地量有限，無論是短期，還是長期規劃，土地的供應量較少導緻上海樓市必然進入“慢周轉”時代。
二、土地市場樓板價攀升域“地王”頻現導緻入市產品“高端化”、“豪宅化”，這樣的產品銷售周期勢必拉長，“地王”頻出導緻整個市場進入“慢周轉”的時代。
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