高周转之下的中国奥园：迫切寻求商业地产变现

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新浪财经上市公司钻研院 大眼楼管/青柠

当前房地产的竞争已进入下半场，以往只要盖屋子就可以赚钱的韶光一去不复返，市场份额愈来愈集中于少数头部房企手中，“范围”已成为房企存活的关头地点。

大部门范围房企均已完玉成国化结构，在天下热门都会的竞争也渐趋白热化，一家房企尽享一城盈利愈来愈难， “混战”中也给斗室企留出了裂缝。找准赛道，凭仗明白的计谋与高效的履行，变身“黑马”的故事也有很多。

1-11月，中国奥园的全口径贩卖金额到达1012.7亿元，初次冲破千亿范围，中国奥园从本年起头正式迈入千亿“俱乐部”。而2015年时，公司的合同贩卖额仅不到200亿，是曩昔几年增加速率最快的房地产企业之一。

实时中断一线扩大 夯实广东做大范围

中国奥园，1997年由郭梓文、郭梓宁两兄弟在广东省创建， 2007年公司乐成在香港联交所主板上市。而且从2007年起头，中国奥园起头走出广东，举行天下化结构，此时野心勃勃的中国奥园天然不会抛却一二线这块“肥肉”。

2009年时，中国奥园曾以3.7亿元的价格收购了“耀辉国际城”的操盘权，随后将其更名为“长安8号”。而2009年，中国奥园的贩卖额为23亿元，净利润仅3个亿出头，这次收购数额其实不小。

中国奥园或许本想借这一项目买通一二线成长路径，但未曾想适得其反。也许掣肘于范围尚小带来的危害及竞争压力，2012年，中国奥园将长安8号项目转手，并借此回笼了32亿港元资金。尔后，长达7年时候中国奥园都未进北京市场，直到2017年才从新返京。

2010年出售长安8号回笼大量资金以后，中国奥园便在夯实大本营广东的根本上，选择二线都会结构，并起头下沉三四线。Wind数据显示，2013-2015年，公司重要在广东、重庆、广西拿地。

中国奥园从此起头快速增加。2013年，公司的合同贩卖同比增加了90.98%， 2018年的增加率更是到达了100.22%。2015年还不到200亿贩卖范围的奥园在本年前11个月即冲破了千亿范围，增加速率使人艳羡。

如今中国奥园逐步形成为了以珠三角、长三角、环渤海、中西部焦点区及北部湾内地五大经济圈为焦点的结构。公司寻求平衡结构，聚焦粤港澳大湾区，华南地域是公司的重要红利来历。

对付2010年依然范围尚小的中国奥园来讲，广东固然有得天独厚的地舆、政策上风，但在强企环抱的省内想要争得更多的份额其实不轻易。

拿处所式机动 本钱快速走高

1996年，在国企改制海潮下，郭梓宁和弟弟郭梓文经由过程竞标博得了广东梅山糖业总公司旗下梅山房产公司的承包权，这即是中国奥园的发源。以后，郭家两兄弟开辟了第一个房地产项目，“金业别墅花圃”。1998年，郭家兄弟夺取到了国度体育总局的互助，开辟了海内首个活动型社区——“广州奥林匹克花圃”，即为“地产+活动”，这也是海内首个“复合地产”项目，可以说是奥园创始了海内复合地产的先河。

今朝，中国奥园的营业涵盖了“地产、贸易、科技、康健、文旅、金融、跨境电商、都会更新”八大财产板块，形成为了“一业为主，纵向成长”营业款式。而多元化暗地里更深层面的益处是有益于拿地的多元化。

在拿处所式上，中国奥园一向都因此收并购为主，收并购得到的土储占比可以到达80%乃至更高。相对付招拍挂来讲，收并购在早年为公司堆集了大量的低价优良地皮。

在收并购范畴，融创中国的收购金额比年来一向都是行业第一。而正如孙宏斌所说，“在收并购中，融创之以是可以有更多的机遇，是由于多年来公司在业内积攒的口碑，没有口碑就没有机遇”。中国奥园一样如斯，多年来持久的收并购，为公司积攒了丰硕的履历和杰出的口碑，特别是在华南地域。而且与融创分歧的是，中国奥园在权柄例如面约莫到达了80%摆布，请求绝对的操盘权。

比年来，跟着当局供地的延续收紧，招拍挂市场逐步冷却，收并购逐步成为主流拿处所式，公司这方面的上风得以凸显。但拿地本钱的逐年上升也是不争的究竟，Wind数据显示，公司的拿地均价2017年和2018年别离为1948.04元/平方米和3330.22元/平方米，而2017年和2018年的贩卖均价别离为10158元/平方米和10300元/平方米，拿地均价/贩卖均价的数值由19.18%上升至32.33%，拿地本钱上升较快，2019年至今的拿地均价进一步上升至5518.43元/平方米，早年低价地块带来的逾额盈利也许难觉得继。

别的，对峙收并购为主的同时，中国奥园也起头了地皮更新的摸索，多年来在复合地产范畴的成长履历，也许在必定水平上晋升了中国奥园在旧改项目竞争中的上风。2019年，珠海市最大的城中村之一翠微村旧改项目标开辟花落奥园。今朝奥园已实现了“旧城、旧村、旧厂”三旧革新全笼盖。今朝公司具有超70个旧改项目，大湾区项目占比很多。

值得一提的是，本年在房地产调控加大的布景下，大部门房企都已放缓了拿地节拍，中国奥园本年1-11月的拿地总价已到达54.30亿元，系2017年整年的3.57倍，继续连结较猛的纳储态势。

“贸易地产”出售为主 快速回笼资金意愿更强

近几年，跟着房地产企业竞争款式的变化，一众房企纷繁举行转型，头部房企也不破例，都在寻觅新的增加止咳藥,点。而贸易地产算得上是比力首要的一个营业拓展点。包含万科、新城控股(601155,股吧)、龙湖、华润在内的大部门头部房企均已举行了相干结构，不外成长程度良莠不齐。

贸易地产的贸易模式大致可以分为出售、出租、自营等情势，而海内的房地产企业重要以出售、出租为主。出租的运营模式，主如果经由过程供给物业赚取房钱收入，并经由过程运营晋升房钱议价能力，进而享受持久的资产增值。而运营方法又包含重资产矜持、轻资产物牌输出等。出售，顾名思义，即对店肆等举行转手出让。

矜持物业作出售与出租各有益弊，出售可以快速回笼资金，但却没法享受项目持久增值收益，而出租模式下培养期的项目现金回款较少，企业资金压力大，而且盘活存量资产其实不轻易，我国的企业在贸易运营方脸孔前还比力短缺。

而中国奥园的贸易地产起步要早于不少头部房企。2009年，中国奥园看中了贸易地产的抗危害特征，确立了商住交融的成长计谋。尔后，公司也起头加速了在广东、重庆等地的拿地节拍。Wind数据显示，2013-2015年，中国奥园拿下的地块中，商住综适用地几近盘踞“半边天”。

奥园赐与了贸易地产至关高的成长职位地方，与室第并列为公司主线营业。郭梓文曾暗示，在成长贸易物业的进程中，会连结贸易项目与室第项目标公道比例，贸易产物占总贩卖额的比重约40%。今朝中国奥园的重点项目中，也多为室第+贸易的项目。

资料显示，奥园贸易地产大要有两种模式三类产物，一类是贸易MALL、主题贸易街、旅店、写字楼（公寓）组成的贸易综合体，另外一类是贸易主力店和主题贸易街组成的栖身区域配套贸易；产物大致是主力MALL（旅店）、写字楼（公寓）、主题贸易街三类。

也许也是出于贸易地产计谋施行的紧急性和首要性，公司在2012年出售了北京独一的项目，选择了临时退出了危害和谋划难度都比力大的北京市场，更好的聚焦广东和重庆。商住双主线成长中，奥园推广快速开辟、快速贩卖的开辟计谋。

而在运营模式上，与万科、新城、华润等重要经由过程出租获得收益分歧，中国奥园则重要为“出售”，出租获得收入占比力少。数据显示，2013茵蝶,年以来，中国奥园的业务收入重要来自物业成长和物业投资，前者占比超99%。此中，物业投资重要为公司用作矜持物业的房钱收入。

矜持出租项目数目在增多 部门项目建面却在削减

物业成长收入，即物业贩卖，盘踞了奥园总收入的99%，公司重要将产物分为四类：室第型公寓、贸易型公寓、商店及低密度室第收入。2013年时，四者的收入占比别离为0.5六、0.1三、0.26和0.06，而2018年时为0.6二、0.1八、0.16和0.04。室第性公寓的收入大幅上升依然是公司事迹口臭,的重要“底气”。但从增加性来看，2017-2018年，室第公寓收入增速持续下滑，增速较2016年已腰斩。

而贸易性公寓的收入表示不不乱，六年中有三年均为同比下滑；而商店出售虽实现了稳步增加，但增速颠簸一样较大，2018年增幅较2017年大幅收窄。最后一项低密度室第收入进献较小，至多时仅12亿元，对总体红海盜村,利影响不大。

从2013年以来的事迹不乱性及增加性来看，奥园的贸易地产成长成效另有待提高。

资料显示，中国奥园用作投资的矜持物业重要位于重庆和广州， 2012年时，共有6个项目， 2018年增加至20个，总建面由19万平方米增加至51.1万平方米。但物业投资收入并未较着放大，2018年20个项目进献的房钱收入还不到2亿元。经由过程均匀房钱（投资性物业收入/投资性物业修建面积）来看，2012年为164.26元/平方米， 2018年为363.99元/平方米，6年时候增加了约121.59%。

别的，经由过程比拟可以发明，2012年用作出租的6个项目中，部门修建面积产生了缩减，也就是说，公司此前用作出租的物业项目中，部门建面已转为出售。

一般来讲，对付出售为主、矜持为辅的贸易地产运营商来讲，矜持部门会选择相对于来讲估计增值空间较高的产物，时代出租建面的缩减或也象征着运营结果的欠安，又或是出于贩卖回款的急迫性。奥园用作投资的矜持物业根基集中在广东和重庆，具备较高的消费需求，同时也请求更深、更细化的运营来优化体验，才能晋升竞争力。

对付奥园这类尚处于打击范围阶段的斗室企来讲，高周转是最首要的，快速转手回笼资金也有没有可何如的成份。而且在当前电商打击、写字楼等空置率居高不下的环境下，也给贸易地产的贩卖带来了更多的压力。

为了将贸易地产尽快变现 ，中国奥园也下了不少工夫。2014年，中国奥园的番禺奥园广场引入了计谋投资者中原人寿，以部门股权为价格得到了10亿元活动资金。

对付奥园来讲，贸易地产出售盘踞贩卖半边天，而贸易地产的投入较大，只有经由过程快速出售回笼资金，才能有足够的的资金支持公司举行更多项目标开工投入，“快速变现”对公司相当首要。