中国奥园业绩狂奔 高周转现危机

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(原题目：中国奥园事迹疾走：贩卖额912亿同比翻倍欠债率升至83.7%高周转模式遇“口碑”危机)

步入范围成长快车道的中国奥园(03883.HK)堪称风头正劲。从2016年的256亿元到2018年的迫近千亿元，实现了3年贩卖范围扩展4倍和年均89%的复合增加率。

“快”是中国奥园的一个显著标记，不管是周转速率仍是事迹增加，但值得注重的是，贩卖金额获得“跃进式”增加暗地里，欠债率也逐年走高。2018年，其资产欠债率和净欠债率别离约为83.7%和58.9%，同比上升5.3和7.9个百分点。

同时，2018年中国奥园贩卖及分销开支总额约为14.32亿元，较2017年上升54.6%;行政开支总额约为17.36亿元，较2017年上升117.1%。

“办理用度和营销用度上涨幅度比力大，这跟2018年的合约贩卖增加是正相干的。由于2018年合约贩卖实现了一倍的增加，为了支持贩卖的增加和扩大，相干的行政用度和营销用度以是显现出一个响保溫護膝,应的增加。”中国奥园相干卖力人对长江商报记者回函暗示。

便秘治療, 范围“跃进”隐忧潜存

公然信息显示，中国奥园创建于1996年，2007年于香港上市。

地皮储蓄是房企的“粮仓”。在地皮的区域散布方面，中国奥园对峙天下结构，但仍侧重华南大本营。

据领会，奥园团体2019年估计可售1900亿元，此中预估华南区域贩卖占比达41%，中西部焦点区域与华东区域占比为24%和20%，环渤海为11%，境外贩卖估计为4%。市场察看人士提出，一方面，类比同范围房企，其天下化的结构力度依然不敷，另外一方面，走出大本营，进入新都会，其可否“服”本地水土也值得存眷。

此外，中国奥园表露2018年年报，公司年度业务额为310.06亿元，同比增加62.2%;年度净利润为29.39亿元，同比除痣藥膏,增加50.6%。同时按照年报，2018年中国奥园实现合同贩卖912.8亿元，同比增长100%;合同贩卖面积约886.3万平方米，封口機,同比增加98%。

纵历来看，近三年，中国奥园贩卖金额的增幅较为可观。2016年至2018年，其合同贩卖额别离为256.02亿元、455.9亿元、912.8亿元，别离同比增加68.8%、78.1%、100%。计较可知，三年间的复合年增加率达89%。

跟着行业加快洗牌，马太效应越发较着，很多房企剑指千亿方针，作为粵派房企“后起之秀，中国奥园对范围增加也有强烈诉求。据悉，2019年，公司年度贩卖方针为1150亿元，增加约25%。

据克而瑞统计数据，2019年中国房地产行业将从高速增加向安稳增加过渡，32家房企的事迹范围增速也将从近两年的40%摆布回落至20%至30%，较2017年、2018年放缓并连结总体安稳的态势。千亿房企的数目在2018年到达30家以后，将来范围的扩容过程将放缓。

对付千亿范围，中国奥园相干卖力人回函暗示：“千亿方针，一方面是基于对市场的信念，另外一方面也将是奥园新的出发点，奥园将来将朝着新的高度、新的方针继续奋进。”

对此，易居钻研院智库中间钻研总监严跃进暗示，企业管控半径放大，办理和品诘责题或会相继所致。

办理和营销用度激增

数据显示，截至2018年年底，奥园总假贷约577.2亿元，总现金约396.2亿元，足够笼盖约237.3亿元的短时间假贷。

不外，值得注重的是，中国奥园2018年底的净欠债比率为58.9%，比2017年底的51.0%上升7.9%。均匀假贷利率由2017年的7.2%上升至2018年的7.4%。市场察看人士指出，净欠债比率和融资利率都在升高，必要警戒快速扩大进程中现金流的危害。

对付欠债率问题，中国奥园持乐观立场：“奥园近三年的净欠债率均节制在60%如下，2016年至2018年净欠债率为别离为50.7%、51.0%和59.8%。团体连结欠债程度公道的很首要的缘由之一，是其贩卖资金回款较快。”

但是，从中国奥园2018年财报来看，其债务及行政开支大幅增长是不争的究竟。

财报显示，截至2018年年底，其欠债总额约为1581.24亿元，较2017年的986.80亿元增加594.44亿元。2016年至2018年，中国奥园的资产欠债率别离为78.0%、78.4%、83.7%，呈逐年走高态势。

此外，2018年中国奥园贩卖及分销开支总额约为14.32亿元，较2017年上升54.6%;行政开支总额约为17.36亿元，较2017年上升117.1%。

对付办理用度和营销用度的激增，中国奥园方面临长江商报记者暗示：“办理用度和营销用度上涨幅度比力大，这跟2018年的合约贩卖增加是正相干的，信赖跟着2019年至2020年贩卖结转岑岭的到来，用度的错配会获得很好的解决。”

高周转现口碑危机

按照同策咨询钻研院的钻研陈述，2018年，在房地产市场和金融市场情况同时举行调解的环境下，房地产企业融资呈现了新的特性和征象。预测2019年，房地产行业对付资金的需求仍然兴旺，但是融资情况稳中收紧、稳中有变的近况将进一步持续。

2018年以来，房地产行业广泛面对着融资困难，同时很多企业已激发兑付危机。融资收紧，中国奥园在融资方面是不是存在压力?对此，中国奥园相干卖力人复兴称：“2018年，奥园乐成刊行三年期境内公募及私募公司债39亿元;并于境外经由过程银团贷款、双边贷款及美元债等渠道合共募得约15亿美元，均匀本钱低于7%。2019年奥园将继续连结境表里融资渠道的多元化。”

长江商报记者注重到，中国奥园高层曾暗示，面临集中度提高的行业情况及不肯定性增长的宏观款式，奥园将经由过程“快速开辟、快速贩卖、快速回款”的高周转计谋实现范围效应。

跟着房企融资情况收紧，很多房企提出高周转计谋，不外因为多家房企被爆出项目平安问题，该模式也颇受质疑。

“咱们的成长是提前结构，稳健成长，并不是盲目扩大，在稳健成长的同时咱们很是注意工程质量。奥园的营商主旨是，起首不克不及捐躯质量去寻求速率，不克不及捐躯质量去寻求范围，这是最首要的。”中国奥园相干卖力人回函称。

长江商报记者采访中领会到，中国奥园旗下子公司广东项目2018年一个月内两次登上羁系黑名单。同时按照报导，中国奥园成都、合肥、青岛等地的数个项目频现业主投诉维权，致使遭受口碑危机。